시중은행 주담대 ‘급제동’ 서울 외곽부터 거래 절벽 현실화되나

생애최초 대출 한도 반토막 모기지보험 중단 잇따라 3분기 말 거래 위축 본격화 전망

전문가 "거래는 줄어도 공급 부족 여전 집값 급락 가능성은 낮다"

정부의 가계대출 관리 강화에 맞춰 시중은행들이 주택담보대출 문턱을 잇달아 높이면서 하반기 주택시장에 긴장감이 커지고 있다. 대출 한도 축소와 금리 상승이 맞물리면서 실수요자의 자금 조달 여건은 한층 악화됐고, 시장에서는 서울 외곽을 중심으로 거래 감소가 본격화될 것이라는 전망이 나온다. 다만 만성적인 공급 부족이 이어지는 만큼 거래 위축이 곧바로 집값 하락으로 연결되기는 쉽지 않다는 분석이 우세하다.

14일 금융권과 부동산업계에 따르면 KB국민은행은 지난 10일 정부의 가계대출 총량 관리 기조에 맞춰 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 한 주택담보대출 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 절반 수준으로 축소했다.

다른 주요 시중은행들도 대출 조이기에 속도를 내고 있다. KB국민은행과 신한은행, 하나은행, NH농협은행은 주택담보대출 한도 확대 효과가 있는 모기지보험(MCI·MCG) 가입을 일시 중단했다. 해당 보험 가입이 제한되면 소액 임차보증금을 제외한 금액만 대출이 가능해져 실제 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 발생한다.

신한은행과 하나은행, NH농협은행은 대출 모집법인을 통한 신규 대출 접수를 중단했다. 우리은행도 상반기 포용금융 차원에서 제공했던 우대금리를 축소하며 대출 증가 속도 조절에 나섰다.

금리 부담 역시 커지고 있다. 은행권 주택담보대출 최고금리는 이미 연 7%대 중반까지 상승했다. 여기에 집값 상승과 대출 규제 강화가 겹치면서 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담은 갈수록 커지는 양상이다.

시장에서는 이번 대출 규제가 대출 의존도가 높은 생애 최초 주택 구매자와 갈아타기 수요에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 대출 한도 축소와 금리 상승이라는 이중 부담이 시장의 관망세를 더욱 짙게 만들 것이라는 분석이다.

실제 과거에도 대출 규제가 시행된 이후 약 2~3개월의 시차를 두고 거래량이 감소하는 흐름이 반복됐다. 이번에도 대출 한도 축소와 신규 대출 제한이 이어질 경우 3분기 말부터 거래 감소가 본격화될 가능성이 크다는 전망이 나온다.

특히 서울 외곽과 수도권 중저가 아파트 밀집 지역이 가장 먼저 영향을 받을 것으로 예상된다. 상대적으로 대출 의존도가 높은 지역일수록 거래 위축이 빠르게 나타날 수 있다는 의미다.

국토교통부에 따르면 올해 1~5월 서울 아파트 매매 거래량은 3만4444건으로 지난해 같은 기간보다 5.7% 증가했다. 그러나 금융 규제가 본격적으로 반영되는 하반기에는 거래 흐름이 달라질 가능성이 제기된다.

부동산 전문위원은 "그동안 서울에서는 주택담보대출을 최대한 활용할 수 있는 외곽 지역을 중심으로 거래와 가격 상승이 이어졌지만 대출 규제가 강화되면서 해당 지역의 수요가 감소할 가능성이 크다"며 "대신 5억 원 이하 아파트나 연립주택, 다세대주택 등 비아파트 시장으로 일부 수요가 이동할 수 있다"고 전망했다.

또다른 전문 위원도 "대출 규제 영향이 상대적으로 적었던 강남권과 달리 노원·도봉·강북 등 서울 외곽 지역에서는 거래량 감소가 불가피할 것으로 보인다"고 진단했다.

다만 전문가들은 거래 감소가 곧바로 가격 급락으로 이어질 가능성은 제한적이라고 입을 모은다.

전문가들은  "서울은 신규 아파트 공급이 절대적으로 부족한 상황"이라며 "일부 가격 조정은 가능하겠지만 의미 있는 수준의 하락이 나타날 가능성은 크지 않다"고 말했다.

전문가들 역시 "대출 규제 강화와 금리 상승은 분명 가격 하방 요인이지만 현재 시장은 공급 부족으로 수급 균형이 무너진 상태"라며 "거래량은 줄더라도 가격은 예상보다 견조한 흐름을 이어갈 가능성이 높다"고 분석했다.

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